sử dụng , trừ khi các bên có thoả thuận nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.Nếu bất động sản được chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi chung và
không có đền bù.
- Quyền mắc đường dây tải điện , đường dây thông tin liên lạc: trong điều
kiện kinh tế -xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và
phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất ,tinh thần cho mỗi công
dân . Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lý , bảo
đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.
-Quyền về cấp thoát nước : đối với cuộc sống hàng ngày , nhu cầu về sử
dụng nước để dụng và lối để thoát nước thải là thiết yếu . KHi sử dụng quyền
này chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối cấp , thoát nước thích hợp , bảo đảm cảnh quan và vệ
sinh môi trường .Khi lắp đặt ống dẫn nước , cống hoặc khơi rãnh phải đảm bảo
hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
-Quyền về nước tưới , tiêu nước : đây được coi là một nhu cầu cấp thiết
trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về
nước tưới , tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh
phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp , thuận tiện cho việc tưới , tiêu.
II. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất
(phái sinh) của chế định quyền sở hữu. Đây là một chế định mới trong pháp luật
dân sự của các nước XHCN nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng với đặc
thù không thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân đối với đất đai.Trong khi vẫn
quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
thì Hiến pháp và pháp luật về đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có
các quyền: chuyển dời, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử
dụng đất.Việc hoàn thiện các quyển này phải theo quy định của BLDS và pháp
luật về đất đai.
Do đặc tính của đất đai với tính chất thống nhất không di dời được,
cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng
là một nhu cầu cấp thiết, là đòi hỏi của thực tiễn khách quan càn phải có sự điều
chỉnh của pháp luật. Quyền sử dụng bất động sản và hệ quả của việc phân chia,
dịch quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên,
nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài san là bất động sản khác. Quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử vừa
mang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang ý nghĩa
thực tiễn sâu sắc. Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai ở nước ta
hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu tính đồng bộ thì các quy định về căn cứ phát
sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng đang trong
tình trạng tương tự.
1.Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan
được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng
lực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn
một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện
nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn
tyại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác.
Điều 274 BLDS 2005 quy định:
“1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển
giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản
mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ
quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cũng như điều kiện
về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi
cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù
hợp với những yêu cầu của pháp luật.
a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề được xác lập theo thoả thuận
Tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận là một trong các nguyên tắc cơ
bản mang bản chất của quan hệ dân sự.Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa
theo ý chí, nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Khi
pháp luật quy định:” Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất
động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác… ” hoàn toàn không có nghĩa bất
cứ chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu
chủ sở hữu bất động sản liền kề xung quanh đáp ứng yêu cầu của mình. Để chủ
sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với
bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải thoả
thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thoả thuận
này phải phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở
hữu bất động sản liền kề, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới có
thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất động
sảnliền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản
thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả
thuận về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này,
và các điều kiện thực tế của các bên, Toà án sẽ quyết định. Quyết định của toà án
có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp
Toà án chấp nhận, thì có thể đưa ra các quyết định sau: nếu chưa có quyền sử
dụng bất động sản liền kề, thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có
quyền sử dụng đất có được quyền đó, động thời Toà án xác định giới hạn của
quyền, cách thức tạo lập, phương thức xác định quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề cùng khoản đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (thủ tục giải
quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự).
b/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy
định của pháp luật
Hiểu theo nghĩa rộng thì mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng đều dược xác lập theo quy định của
pháp luật. Bởi chỉ khi pháp luật điều chỉnh một qun hệ xã hội, thì quan hệ xã hội
đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan
hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật
bảo vệ. Với ý nghĩa này thì “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định (khoản 1
Điều 281 BLDS 2005).
Căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền
của chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất
định. Các căn cứ do pháp luật quy định bao gồm:
• Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì:
“ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã
được xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào. Người được
chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ
sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử
dụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển
nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loai quyền này với nội dung,
phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trược đó, họ là người kế quyền
của người đã chuyển giao. Tuy nhiên pháp luật không cấm các bên có thoả thuận
khác.
Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản (bất động sản phải chịu hạn
chế) chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu
bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao. Nhưng
khi chuyển giao bất động sản phải chịu dịch quyền cho người thứ ba biết về tình
trạng bất động sản, trong đó quyền sử dụng hạn chế bất động sản mà bất động
sản đó đang phải chịu (quyền của người thứ ba đối với tài sản dược chuyển
giao). Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng các bất động sản không làm thay
đổi quyền sử dụng hạn chế củavngười khác trên bất động sản đó. Chính vì vậy
mà người ta cho rằng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trên bất động
sản là qun hệ giữa giữa bất động sản này với bất động sản khác mà không phụ
thuộc vào sự thay đổi chủ sở hữu của các bất động sản. Quan điểm về chuyển
giao bất động sảnchịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cũng như bất động sản hưởng
quyền này khi chuyển giao cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước.
• Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2005 thì người chiếm hữu, người được
lời về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai
trong thời hạn mười lăm năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động
sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền cho
nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục,
ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản
thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản
mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến
khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Tuy nhiên, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo
thời hiệu lại không hề đơn giản bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình”. trong khi
một bất động sản thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền
sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thực sự với đầy đủ các quyền
năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời, lại có một
người không phải là chủ sở hữu là người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên
tục. Đã có một mâu thuẫn nội tại về lý luận, vì không thể tồn tại cùng một thời
điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc
sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản với tư cách là chủ sở
hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngay
tình. Bởi vậy, trong trường hợp này việc sử dụng bất động sản của người khác
một cách ngay tình, công khai, liên tục mà không có sự phản đối của chủ sở hữu
có thể đồng nghĩa với sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản. Sự đồng ý này
của chủ sở hữu có thể coi là đã cho phép họ sử dụng. Nếu có sự phản đối của
chủ sở hữu bất động sản liền kề (không phụ thuộc vào hình thức phản đối) đều
được coi là chủ sở hữu bất động sản liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, thì việc sử
dụng của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề được xem là
không ngay tình. Một khi đã công nhận quyền sở hữu đối với bất động sản theo
thời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sủ dụng hạn chế bất động sản liền kề
theo thời hiệu đi kèm theo bất động sản đó.
Thực tế, cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này khi áp dụng tương
tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự
về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 (Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10
có hiệu lực ngày 1/1/1999; báo cáo số 158/BC ngày 25/3/1985 của Toà án nhân
dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm
c khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH 10 thì đối với trường hợp
bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới
trong khuôn viên nhà thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản hoặc
đến trước ngày 1/7/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới và nếu diện tích làm thêm
hoặc nhà ở mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê, nhà
cho mượn ở nhờ thì diện tích làm thêm nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của
bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. Với quy định này chúng ta có thể suy đoán khi
công nhận thời hiệu là một trong các căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với bất
động sản, và nếu bất động sản đã bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu bất động sản đó,
nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu.
• Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề do sự phân chia bất
động sản.
Theo quy định tai khoản 3 Điều 275 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp
bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác
nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định
tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”.
Điều luật này chỉ quy định về lối đi mà không quy định các quyền khác
đối với bất động sản bị phân chia. Tuy nhiên, việc xác lập lối đi được xem là
phức tạp nhất so với việc xác lập các quyền khác về sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề, các quyền sử dụng bất động sản liền kề khác vẫn có thể đước thực
hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự.
Bình thường, một bất động sản đang được khai thác, sử dụng phải có lối
đi ra đường công cộng, nếu không có lối đi ra đường công cộng, thì họ có quyền
yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu bất động sản liền kề theo quy tắc xác
lập về lối đi được quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS 2005.
Nhưng nếu một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ
sở hữu khác nhau có thể dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động sản mới
được tạo ra sau khi được phân chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm
bảo cho các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản sau khi được phân chia
khai thác, sử dụng bình thường bất động sản của họ phải: “dành lối đi cần thiết
cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập
tren chính bất động sản bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các
chủ sở hữu bất động sản liền kề khác tạo lối đi trên bất động sản của họ.
Thực ra, theo logic thông thường, khi phân chia tài sản nói chung và bất
động sản nói riêng thì “ thoả thuận” giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản)
về việc phân chia tài sản là phương thức tiện lợi nhất, bảo đảm tốt nhất quyền lợi
của các bên và việc thực thi cũng được dễ dàng nhất là trong các trường hợp
chia bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người (khi ly hôn, chia thừa
kế…). Trong trường hợp phân chia bất động sản, các chủ sở hữu bất động sản
phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được về lối đi thì có thể được
suy đoán: người bên trong được đi qua bất đống sản của người bên ngoài (áp
dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyêt theo nguyên tắc
chung về xác lập lối đi.
Khoản 3 điều 275 BLDS 2005)chỉ quy định: “dành lối đi cần thiết cho
người phía trong” nhưng không đề cập đến lối đi cho người phía trên trong
trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Xét về mối tương quan thì nhà bị vây bọc
với không gian theo chiều ngang và nhà không có lối đi xuống phía dưới có thể
được coi là tương đồng. Nếu một nhà được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác
nhau (nhiều người được hưởng thừa kế một biệt thự, chia tài sản khi ly hôn…),
thì các chủ sở hữu bất động sản sau khi được phân chia đều phải có lối đi. Nếu
bất động sản bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng
quy tắc: lối đi phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia. áp dụng
tương tự quy tắc này đối với trường hợp chia nhà có nhiều tầng thì chủ sở hữu
các căn hộ tầng trên được sử dụng hành lang và cầu thang để đi xuông tầng dưới
và tiếp tục ra đến đường công cộng. Tuy nhiên, khi phân chia các bất động sản là
nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
được coi là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất không được phân chia (hệ thống
cấp, thoát nước, đường dây tải điện…).
2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Cũng như các quyền dân sự khác, quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề cũng được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với
những điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 279 BLDS 2005
,thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp
sau:
“1. Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;
2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề”.
Theo quy định tại điều luật này, chỉ tồn tại hai căn cứ mà luật pháp quy
định làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy
định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác đó là: “các căn cứ
khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là không còn
căn cứ khác do việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật.
Nếu suy rộng hơn thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề không còn, thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền dân sự
dạng này.
a/Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề liền đó nhập làm một
Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề, thì giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất
động sản đó. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó
thuộc quyền sở hữu ( quyền sử dụng) của các chủ sở hữu (người sử dụng) khác
nhau và cũng không thuộc tài sản chung (theo phần hoặc hợp nhất). Trong
trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập,
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét