Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
ớc ta ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, mà tổng cung về đất
đai coi nh không đổi nên đất đai trở nên khan hiếm. Nhu cầu về đất đai tăng nhanh
bởi vậy giá trị của nó đợc quan tâm nhiều hơn.
Đất đai là nguồn của cải, là thớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Nó cũng là một
trong những bộ phận lãnh thổ của đất nớc. Tôn trọng chủ quyền của một quốc gia
trớc hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. Nh vậy, đất đai không chỉ đóng vai
trò quan trọng trong đời sống, sản xuất mà còn có một ý nghĩa cực kỳ to lớn đối với
an ninh quốc gia. Với những gì đất đai mang lại cho con ngời, chúng ta không thể
phủ nhận vai trò đặc biệt quan trọng của nó. Trong bất cứ một giai đoạn nào của
lịch sử, trong bất cứ hoàn cảnh nào đất đai cũng là nơi c trú của con ngời, là nguyên
liệu, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất.
Đất đai theo khía cạnh địa lý đợc hiểu một cách cụ thể nh sau: Đất đai là sản
phẩm của tự nhiên qua quá trình phong hoá đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất
khác nhau. Mặt khác, đất đai là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm
cây trồng để nuôi sống loài ngời, là môi trờng để con ngời hoạt động gắn bó chặt
chẽ với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình lịch
sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất đai có mối quan hệ ngày càng chặt chẽ. Đất
đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngời, con ngời dựa vào đó để nuôi sống
mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống,
không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động nào của con ngời và cũng
không thể tồn tại xã hội loài ngời.
về môi trờng, đất đai thờng gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhỡng và yếu tố
không gian và đợc phân bố rộng rãi trên phạm vi toàn cầu cũng nh trên từng vùng,
từng miền lãnh thổ. Đất đai là yếu tố hình thành nên môi trờng và chịu tác động của
môi trờng. Do đó đất đai và môi trờng có quan hệ chặt chẽ với nhau. Thông qua các
tác động tích cực của con ngời vào đất đai, môi trờng sẽ đợc bảo vệ nh là trên đất
dốc, đất đồi núi trọc khi trồng cây gây rừng làm giảm độ xói mòn, bảo vệ đợc mạch
nớc ngầm, điều hoà không khíNgợc lại, đất đai nằm ở cạnh các khu công nghiệp
không xử lý triệt để nớc thải thì môi trờng đất cũng sẽ bị ô nhiễm.
2. Các quan điểm về giá đất.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,
chuyển nhợng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kếTrong quá trình sử dụng đất luôn luôn
có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị
này đơck thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có ngời mua và ngời bán thì đất đai
trở thành hàng hoá. Giá đất đợc coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều
quan điểm khác nhau thậm chí trái ngợc nhau. Trong đó có các quan điểm nổi bật
sau:
Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất nh hiện nay cần phải giả
quyết, điều hoà hai lợi ích luôn đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu
ngân sách Nhà nớc nh: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất,
lệ phí trớc bạXác định giá đất để bồi thờng cho ngời sử dụng đất khi Nhà nớc thu
hồi đất, khi thế chấp, khi đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi hành ánĐó
là hai mặt đối lập nhau về lợi ích. Thực chất quan điểm này là đi giải quyết hài hoà
lợi ích của Nhà nớc và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch dân sự. Để giả
quyết lợi ích của ngời bị Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc phải bồi thờng cho ngời sử
dụng đất. Khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ cho mục đích công cộng, quốc phòng an
ninh sẽ gây ảnh hởng rất lớn đến đời sống của ngời bị thu hồi đất. Đất đai, tài sản bị
thu hồi mặc dù đợc bồi thờng nhng các hộ trong diện phải di dời sẽ gặp rất nhiều
khó khăn, nếu không có khu tái định c họ phải tự đi tìm nơi ở mới. Đặc biệt đối với
những hộ có vị trí đất tốt đang tiến hành kinh doanh có hiệu quả mà phải di dời đến
vị trí khác sẽ ảnh hởng rất lớn đến doanh thu của họ. Trong trờng hợp đó việc thu
hồi đất của Nhà nớc đã ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích trớc mắt của các cá nhân, hộ
gia đình và các tổ chức. Mặt khác, ngời Việt Nam còn có tâm lý gắn bó với nơi
mình sinh sống, không muốn chuyển đi nơi khác với những mối quan hệ khác. Vì
thế để giải quyết lợi ích của ngời bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục đợc tâm lý ấy,
Nhà nớc phải đặt ra giá bồi thờng hợp lý để không làm tổn hại đến lợi ích của họ.
Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề hai
giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nớc xác
định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi cha chuyển mục đích sử dụng, cha có
đầu t, do đó giá thấp ( ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhng sau khi chuyển mục đích
sử dụng để giao, để cho ngời khác thuê, thì giá đất cao ( ví dụ là giá đất ở tại đô
thị). Hai là, xem xét giá đất do Nhà nớc xác định và giá chuyển nhợng thực tế trên
thị trờng. Thực tế có hai loại giá đất đợc áp dụng đó là giá thị trờng và giá chuẩn.
Giá thị trờng của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá
này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của Nhà n-
ớc về đất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà nớc xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị
trờng, mức thu nhập của ngời tiêu dùng, sức mua của đồng tiền. Thông thờng giá
chuẩn đợc xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà nớc quy định để
quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trờng đất phục vụ cho mục tiêu
quản lý Nhà nớc về đất đai. Với 4 lần thay đổi khung giá đất của Chính phủ, với
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
khoảng vài năm một lần thay đổi khung giá của các UBND tỉnh, với sự biến động
kinh tế, xã hội rất khác nhau của 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất
đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà nớc và giá chuyển nhợng quyền sử
dụng đất thực tế quá cách biệt, vợt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nớc tạo ra nhiều
mâu thuẫn trong xã hội.
Quan điểm của Nhà nớc về giá đất theo văn bản mới nhất là Luật đất đai 2003
là: Giá đất đợc hình thành trong các trờng hợp:
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do ngời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngời có liên quan khi
thực hiện các quỳên chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ( Điều 55).
Giá đất do Nhà nớc quy định cần phải đảm bảo các nguyên tắc theo Điều 56
Luật đất đai 2003.
II. Sự cần thiết phải xác định giá đất.
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn và có liên quan đến
lợi ích của các đối tợng liên quan. Thông thờng, trớc khi tài sản nhà đất tham gia
các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.
Chúng ta biết rằng giá đất đợc xác định thông qua luồng thu nhập do mảnh đất
đó mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả sử dụng đất.
Nếu ngời sử dụng đất biết khai thác những lợi thế của mảnh đất thì sẽ đánh giá
mảnh đất đó có giá cao hơn những ngời không thấy đợc lợi thế đó. Vì thế đất đai
càng đợc sử dụng có hiệu quả thì giá của nó sẽ càng cao. Đặc biệt, đối với bất kỳ
một sự trao đổi, mua bán của một loại hàng hoá nào đều cần phải có yếu tố giá cả.
Quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài quy luật đó. Tuy nhiên, quyền sử dụng
đất là một hàng hoá đặc biệt. Nó không đợc bày bán trên thị trờng nh các hàng hoá
khác. Ngời mua và ngời bán không có cơ hội và đủ lợng thông tin cần thiết để lựa
chọn. Mặt khác, đất đai thờng có giá trị lớn, số lần mua bán ít do đó thiếu kinh
nghiệm. Vì những lý do đó nên xác định giá đất cần phải có các nhà chuyên môn có
kinh nghiệm. Nh vậy, các loại giao dịch trên thị trờng bất động sản liên quan đến
quyền sử dụng đất đều cần phải xác định giá đất. Ngoài ra, giá đất theo khung giá
của Nhà nớc ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai
đợc hoà nhập vào cơ chế thị trờng. Khung giá đất ban hành theo loại đờng phố, theo
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
vị trí. Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của các UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng ban hành theo từng năm. Các giao dịch trên thị trờng quyền sử
dụng đất đều dựa trên cơ sở của khung giá này để định giá cho thửa đất. Hiện nay,
giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn rất nhiều so với khung giá
cũ, chẳng hạn ở Hà Nội, giá cao nhất là 67.2triệu đồng/ m
2
, thấp nhất là 500 nghìn
đồng/ m
2.
. Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngời sử dụng đất tham gia
công khai vào thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng và thị trờng bất động sản nói
chung. Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhng vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thị trờng, vì vậy nảy sinh các hoạt động giao dịch ngầm vợt khỏi tầm kiểm
soát của Nhà nớc.
Đặc biệt, đối với công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi
đất, giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó là một chính sách để đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Từ trớc đến nay có lẽ những vớng mắc nhiều
nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thờng đất khi Nhà nớc thu hồi đất cho các mục
đích công cộng, quốc phòng an ninh Nớc ta đang trong quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên là điều tất yếu trong đó chủ
yếu là đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung c, đờng giao thôngĐể làm đợc
điều đó Nhà nớc ta buộc phải thu hồi đất nhng để đảm bảo lợi ích của ngời đang sử
dụng đất Nhà nớc phải bồi thờng. Tuy nhiên, giá bồi thờng thờng thấp hơn giá thị
trờng từ 3 đến 5 lần thậm chí có nơi lên tới 10 lần dù các địa phơng đã áp dụng giá
bồi thờng đợc phép tăng lên 20% so với khung giá đất của Nhà nớc. Đó là nguyên
nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời không có mặt bằng xây
dựng. Đứng trớc thực tế trên Nhà nớc phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất
hợp lý hơn, gần với giá thị trờng hơn.
Qua nội dung trình bày ở trên ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều
lĩnh vực. Vì thế phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng,
giải quyết hài hoà lợi ích của các bên tham gia: ngời mua- ngời bán, ngời thế chấp -
Ngân hàng, ngời bị thu hồi đất - Nhà nớc.
III. Cơ sở hình thành giá đất.
Đất đai đợc hình thành qua quá trình lịch sử lâu dài. Ban đầu đất đai chỉ đơn
thuần là sản phẩm của tự nhiên, nhng do sự phát triển của xã hội đất đai trở thành
sản phẩm của xã hội. Vì vậy, giá đất đợc hình thành trên cơ sở yếu tố tự nhiên và
yếu tố xã hội.
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
1. Bản chất của giá đất.
Mua đất là mua quyền thu địa tô, nên giá đất căn cứ vào khả năng sinh lời của
đất, mà địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất đợc thực hiện về mặt
kinh tế tức là đem lại thu nhập cho ngời sở hữu ruộng đất đó. Địa tô xuất hiện khi
có sự tách rời giữa ngời sử dụng và ngời sở hữu ruộng đất. Ngời sở hữu ruộng đất đó
có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ: Trực tiếp kinh doanh hoặc cho
thuê. Trong trờng hợp cho thuê quyền sở hữu ruộng đất và quyền dụng đó tách rời,
ngời thuê đất phải trả cho ngời chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng.
Quan hệ địa tô trong sử dụng đất thực chất là phân chia lợi ích giữa ngời sử dụng và
ngời sở hữu ruộng đất. Bởi vậy nó gắn liền với chế độ t hữu đất đai. Theo tiến trình
lịch sử, địa tô đợc biểu hiện dới các hình thức: địa tô lao dịch, địa tô hiện vật và địa
tô bằng tiền. Trong đó địa tô bằng tiền là hình thức biểu hiện cao nhất và phát triển
của địa tô t bản chủ nghĩa. Các hình thái cơ bản của địa tô là: địa tô chênh lệch và
địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa
đất có điều kiện khác nhau về vị trí và độ phì. Phần này nhà t bản sử dụng ruộng đất
phải trả cho chủ đất.
Địa tô chênh lệch I có đợc do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về
vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, ngời sử
dụng ruộng đất ( có khi là ngời sở hữu đất) đã có những đầu t vào đất làm cho độ
phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu t lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản
lợng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lợng ruộng đất, và biến
ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất t bản. Tuy có những thuộc
tính tự nhiên nh nhau, nhng một đám đất đợc canh tác có giá trị lớn hơn một đám
đất bỏ hoang ( Mác Enghen toàn tập). Địa tô có đợc nhờ vào việc đầu t khác
nhau vào những đám đất nh nhau do đó có đợc những năng suất khác nhau. Đó là
địa tô chênh lệch II. Nh vậy, địa tô chênh lệch II có đợc do đầu t t bản liên tiếp trên
cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.
Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, chúng ta đã xuất phát từ giả thuyết giá cả sản
xuất chung ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu xã hội cần thiết.
Nói cách khác, giá cả sản xuất có tác dụng điều tiết thị trờng ngang với giá cả cá
biệt trên đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó chỉ có những mảnh đất nào có giá cả
sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt xã hội cần thiết thì mới có lợi
nhuận siêu ngạch- cái sẽ chuyển hoá thành địa tô chênh lệch. Địa tô đó có cơ sở là
sự chênh lệch về độ phì tự nhiên hoặc là kết quả chênh lệch giữa các lần đầu t liên
tiếp trên cùng một thửa đất hoặc là kết quả chênh lệch giữa các mức đầu t khác
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
nhau trong một lần đầu t trên cùng một thửa đất. Tuy nhiên, theo giả thiết đó thì các
chủ t bản kinh doanh trên đất xấu nhất xã hội cần thiết sẽ không phải nộp địa tô cho
chủ đất vì giá cả sản phẩm trên thị trờng do giá cả sản xuất trên loại đất xấu đó
quyết định và chủ đất loại đất xấu nhất cũng không thu đợc một địa tô nào cả. Trên
thực tế không phải nh vậy. Ngay cả loại đất đó cũng đem lại địa tô. Đó chính là địa
tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng d khác nhau trong việc sử dụng
đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng d nh nhau trong những ngành sản xuất khác
nhau do có cấu tạo hữu cơ t bản khác nhau.
Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô
cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu đợc hàng năm trên một
diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, u thế đất đai về vị trí,
chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.
2. Các quyền và quyền lợi đối với đất đai.
Đất đai gắn liền với lãnh thổ của một quốc gia vì thế nó liên quan đến tình hình
an ninh chính trị của một quốc gia. Đó chính là lý do để hầu hết các quốc gia trên
thế giới đều quy định đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc. ở Việt Nam,
đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý ( Luật Đất đai
1993) còn theo văn bản pháp luật mới nhất về đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu. Quy định này nhằm đảm bảo cho đất đai đợc
sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất đồng thời cũng bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (sau đây gọi chung là ngời sử dụng
đất) dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất. Nhà nớc quản lý việc sử dụng đất ở
tầm vĩ mô nh: quy hoạch sử dụng các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp; cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụngKhi ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất,
cho thuê đất thì họ sẽ có các quyền lợi sau đối với thửa đất của mình:
Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất mang lại.
Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
Đợc Nhà nớc hớng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.
Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình, đợc bồi thờng thiệt hại khi bị thu hồi.
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất và kinh doanh theo quy định của
pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất.
Đợc quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Song song với những quyền lợi đó ngời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
đối với đất đai:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã đợc
quy định khi giao đất.
Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và là tăng khả năng sinh lợi của đất.
Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trờng, không làm tổn hại
đến lợi ích chính đáng của ngời sử dụng đất xung quanh.
Nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trớc bạ
Giao lại đất cho Nhà nớc có quyết định thu hồi.
Ngời sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sẽ có những quyền lợi
nhất định, đặc biệt họ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi vì khi đó họ
đợc pháp luật bảo hộ về quyền sử dụng đất hợp pháp. Ngoài ra họ còn đợc hởng lợi
từ những công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại. Chẳng hạn một thửa đất
trồng lúa nớc, nếu Nhà nớc đầu t cho khu vực đó một hệ thống thuỷ lợi thì ngời sử
dụng thửa đất đo nghiễm nhiên sẽ có đợc nguồn nớc tốt cho ruộng lúa của mình mà
không phải mất gì. Còn đối với quy định về quyền đợc chuyển đổi mục đích sử
dụng thì Luật đất đai 2003 đã co quy định cụ thể, có những trờng hợp đợc phép
chuyển mục đích sử dụng không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhng vẫn
phải đăng ký để quản lý, cũng có những trờng hợp bắt buộc khi chuyển mục đích sử
dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quỳênNgợc lại, trong quá trình sử dụng
đất ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Nhà nớc nghiêm
cấm việc sử dụng lãng phí đất, huỷ hoại đất. Ngời sử dụng đất phải tôn trọng các
quy định về nghĩa vụ vì chỉ có nh vậy chúng ta mới đảm bảo sử dụng đất một cách
bền vững.
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
IV. Một số phơng pháp định giá đất hiện nay.
1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng có thể đ-
ợc kết hợp với các phơng pháp khác. Việc định giá theo phơng pháp này là xác định
mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhợng
quyền sử dụng đất trên thị trờng của loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa
đất, hạng đất, loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của
thửa đất, loại đất cần định giá. Có thể nói phơng pháp này quan tâm đến sự nhận
biết và đo lờng tác động của sự hiện hữu hay thiếu vắng một số đặc tính có trong
giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh đợc. Tuy nhiên phơng pháp chỉ áp
dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất trồng, các loại đất có khu vực
gần nhau và gần giống nhau. Nếu sử dụng phơng pháp này để tính giá đất đòi hỏi
phải có thông tin rõ ràng về mảnh đất cần đợc định giá. Nhng thực tế những thông
tin này luôn bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn). Do đó không thể đảm bảo ph-
ơng pháp này sẽ tính đợc giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Đây là phơng pháp
có vẻ đơn giản và trực tiếp nhng lại dễ mắc sai lầm. Khi sử dụng phơng pháp này,
ngời định giá muốn so sánh những bất động sản có giá trị ngang nhau trong một
vùng hoặc dựa vào các giao dịch đợc thực hiện trong thời gian trớc đó. Để sử dụng
phơng pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bớc sau:
Thứ nhất là thu thập thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch trớc đó.
Trong quá trình thu thập chú ý phải thu thập các bất động sản có điểm tơng đồng
nh: căn hộ cùng loại, cùng khu vực, cùng mục đích sử dụng
Thứ hai kiểm tra lại các yếu tố của bất động sản để thấy đợc khả năng so sánh
giữa các bất động sản thu thập đợc với bất động sản mục tiêu.
Thứ ba là quyết định lựa chon những bất động sản thích hợp nhất để đa vào làm
các bất động sản tham chiếu cho quá trình so sánh. Căn cứ vào các đặc tính, điều
kiện mà bất động sản đó có thể so sánh đợc.
Thứ t là so sánh trực tiếp từng yếu tố của bất động sản mục tiêu với các bất động
sản tham chiếu để tìm ra các sai lệch giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản
tham chiếu.
Thứ năm là xác định các cơ sở để đánh giá sự thay đổi giữa các tiêu thức so
sánh để tìm ra các yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm:
+Tính chất ảnh hởng: ảnh hởng ít hay nhiều.
+Đánh giá cảm quan về mức độ xấu- tốt.
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Thứ sáu là tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hởng sẽ có đợc giá xác định cho bất
động sản mục tiêu, từ đó có đợc khoảng giá bất động sản mục tiêu.
2. Phơng pháp thu nhập.
phơng pháp thu nhập là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số giữa
mức lợi nhuận thuần tuý thu đợc hàng năm trên một diện tích đất so với lãi suất của
tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao nhất kỳ
hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói chung ở dạng tiền cho thuê
hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tơng lai. Đây là phơng pháp xây dựng trên cơ
sở tài chính, là phơng pháp mang tính khoa học hơn cả nhng tài sản nhà đất không
hoàn toàn giống các dạng đầu t tài chính khác. Do đó cần có hiểu biết kỹ lỡng và có
tài liệu chính xác. Phơng pháp này đợc thực hiện theo các bớc nh sau:
Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giá mang lại.
Bớc 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải
nộp theo luật định.
Bớc 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:
thu nhập Tổng thu nhập Tổng chi phí
thuần tuý = hàng năm tính - đã tính ở
hàng năm đợc ở bớc 1 bớc 2
Bớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu đợc
Giá đất từ đất
ớc tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
3. Phơng pháp đầu t.
Phơng pháp đầu t dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có
mối quan hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động
sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của bất động sản. Phơng pháp
này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với
mục đích đầu t. Nó đợc xác định dựa trên quan niệm nhà đầu t có thể đo lờng đợc
thu nhập bằng lợi ích kinh tế hoặc phi kinh tế. Giá trị bất động sản đợc xác định
bằng công thức:
Giá trị bất động sản = Thu nhập x Hệ số vốn hoá.
Trình tự đợc thực hiện nh sau:
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Bớc 1: Ước tính tổng luồng thu thập bất động sản mang lại
Bớc 2: Phải tính đến các khoản chi phí, đầu t để duy trì, vận hành bất động sản
đó.
Bớc 3: Xác định hệ số vốn hoá: xác định tỷ suất sinh lợi của tiền vốn đầu t đợc
xác định bằng mức sinh lợi của các nguồn vốn đầu t cho các hoạt động tơng tự, có
khả năng thay thế.
Ngoài các phơng pháp cơ bản trên các nhà định giá bất động sản còn sử dụng
các phơng pháp khác nh: Phơng pháp thặng d, phơng pháp lợi nhuận.
Nhờ các phơng pháp này chúng ta có thể xác định đợc tơng đối chính xác giá bất
động sản nói chung và giá đất nói riêng.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét