đăng kí giao dịch bảo đảm

2, Khái niệm :
Đăng kí giao dịch bảo đảm là việc đăng kí quyền đối với tài sản phát sinh
từ các giao dịch bảo đảm, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Các giao
dịch bảo đảm bao gồm:
1) Thế chấp quyền sử dụng đất;
2) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng;
3) Thế chấp vườn cây lâu năm;
4) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
5) Thế chấp tàu biển;
6) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
7) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
8) Thế chấp, cầm cố tài sản ( trừ các trường hợp đã nêu ở trên )
9) Cho thuê tài chính;
10) Cho thuê động sản có thời hạn thuê từ một năm trở lên;
11) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua trả chậm, trả dần đối với
tài sản là động sản;
12) Bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài
sản là động sản;
13) Chuyển nhượng quyền đòi nợ;
14) Giao dịch khác bằng động sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự.
5
II. Ý nghĩa của việc đăng kí giao dịch bảo đảm :
Ở các nước trên thế giới, việc ĐKGDBĐ được thực hiện như một biện
pháp phòng ngừa các rủi ro pháp lí cho các bên trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ,
đặc biệt là nhằm bảo vệ một cách hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận
bảo đảm trong giao dịch bảo đảm cũng như quyền lợi của người thứ ba. Hiện nay
ở nước ta, đã và đang xây dựng dự thảo luật ĐKGDBĐ ( dự thảo 4) với mục tiêu
thiết lập cơ chế minh bạch hoá tình trạng pháp lý của tài sản, góp phần bảo vệ
quyền dân sự chính đáng của mọi người dân và tổ chức, đây là một dịch vụ hành
chính công do Nhà nước cung cấp cho khách hàng là tổ chức, cá nhân để giúp họ
tự bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình trước các rủi ro pháp lý
trong quá trình thiết lập các giao dịch bảo đảm. Dịch vụ này không có tính chất
của một hoạt động thương mại nên không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận mà Nhà
nước chỉ thu một khoản lệ phí vừa đủ để thực hiện tốt nhất dịch vụ này cho
người sử dụng dịch vụ. Dự thảo 4 hướng tới mục tiêu sao cho dịch vụ này trở
nên đơn giản nhất, chi phí ít nhất để khiến cho người dân có thể tiếp cận một
cách dễ dàng, thuận lợi đối với dịch vụ ĐKGD BĐ cũng như tìm kiếm các thông
tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí.
Mục tiêu căn bản khi soạn thảo dự thảo 4 đó là phục vụ tốt nhất nhu cầu
của người dân. Để thực hiện mục tiêu này, các nhà làm luật hướng tới việc
không giới hạn các giao dịch bảo đảm có thể được đăng kí và đơn giản hoá các
thủ tục đăng kí, tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận dễ dàng nhất với các
thông tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí.
Mặt khác, ĐKGDBĐ là việc Nhà nước ( hoặc các chủ thể khác do Nhà
nước uỷ quyền ) công nhận một tình trạng đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ
hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định. Giá trị pháp lí thực sự của hành vi ĐKGD
BĐ không phải ở chỗ nó nhằm chứng minh sự tồn tại trên thực tế cũng như về
mặt pháp lý của giao dịch bảo đảm đã đăng kí, mà chính là ở chỗ nó thừa nhận
6
một tài sản đã được chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều
nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc của người khác đối với bên có quyền. Hành
vi này sẽ là sự kiện pháp lý để làm phát sinh quyền được ưu tiên thanh toán của
bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã đăng kí, so với bên nhận bảo đảm
khác trong các giao dịch bảo đảm chưa được đăng kí. Điều đó cũng đồng nghĩa
với việc coi hành vi ĐKGDBĐ là sự kiện pháp lý để " đánh dấu" thứ tự hình
thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản và từ đó xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lí tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo
đảm bằng một tài sản. Từ đó có thể nhận thấy, chứng từ chứng nhận ĐKGDBĐ
là một trong những yếu tố quan trọng để Toà Án giải quyết các tranh chấp.
Như vậy, việc ĐKGDBĐ sẽ có những ý nghĩa chính như sau:
Công khai hoá các giao dịch bảo đảm mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm
hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết định xác
lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng đối với hoạt
động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất, kinh doanh, đặc biệt
là với môi trường lớn mang yếu tố nước ngoài như WTO, APEC, EU mà nhà
nước ta đang tham gia hiện nay.
Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong
trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi giao dịch.
Ngoài ra, việc ĐKGDBĐ còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường tín dụng, không những phát triển nhanh, mà còn phát triển trong thế ổn
định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử của Toà án đối với
các tranh chấp về giao dịch bảo đảm.
Đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng kí, nhưng không đăng kí thì
giao dịch bảo đảm có thể bị vô hiệu và không có giá trị với người thứ ba, có
nghĩa là nếu người thứ ba mua tài sản đang được dùng để thế chấp (bảo lãnh )
7
ngân hàng, thì quyền sở hữu của người này vẫn được pháp luật bảo vệ, vì họ mua
bán ngay tình, do không biết tài sản này đang được cầm cố.
III. Phân loại đăng kí giao dịch bảo đảm :
Để phân loại ĐKGDBĐ, có nhiều cách phân loại, nhưng ta có thể phân
loại ĐKGDBĐ theo những tiêu chí chủ yếu sau :
1. Phân loại dựa trên tiêu chí đối tượng đăng kí : bao gồm hai loại là Động
sản và Bất động sản. Động sản bao gồm tàu bay, tàu biển và các động sản khác
theo quy định của Pháp luật. Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài
sản gắn liền với đất.
2. Phân loại dựa trên tiêu chí các cơ quan ĐKGDBĐ, bao gồm :
a. Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản trực thuộc Cục Đăng kí quốc gia
giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp
b. Cục hàng không Việt Nam thuộc Bộ Giao thông vận tải
c. Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải trực thuộc Cục Hàng hải Việt Namb
thuộc Bộ Giao thông vận tải.
d. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
e. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
f. Uỷ ban nhân dân xã thuộc vùng sâu vùng xa.
3. Phân loại dựa trên tiêu chí trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan
trong hoạt động ĐKGDBĐ, bao gồm :
a. Chính Phủ
b. Bộ Tư pháp
c. Bộ Giao Thông vận tải
d. Bộ Tài nguyên và Môi trường
e. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
f. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
8
Ngoài ra còn một cách phân loại ĐKGDBĐ mới có trong Dự thảo 4 về
Luật ĐKGDBĐ là dựa trên tiêu chí thủ tục đăng kí, gồm hai loại : đăng kí trực
tiếp bằng văn bản và đăng kí trực tuyến qua mạng internet.
IV. Hậu quả pháp lý của việc đăng kí giao dịch bảo đảm:
Theo khoản 2 điều 12 nghị định 08/2000/NĐ-CP ra ngày 10/3/2000 có
quy định "Trường hợp người yêu cầu đăng ký ghi vào đơn các nội dung không
đúng sự thật, không đúng thoả thuận của các bên về giao dịch bảo đảm mà gây
thiệt hại, thì phải bồi thường cho người bị thiệt hại." nghĩa là nếu người yêu cầu
đăng kí làm sai, không đúng các thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch bảo
đảm mà có thiệt hại xảy ra, phải chịu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp
luật.
Khoản 2 điều 14 nghị định 08/2000/NĐ-CP quy định:" Trường hợp đơn
yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm không ghi đầy đủ các nội dung theo mẫu
hoặc người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí, thì cơ quan đăng ký trả lại đơn
yêu cầu đăng ký và nêu rõ lý do từ chối đăng ký." Trong trường hợp này, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền có quyền trả lại yêu cầu ĐKGDBĐ và phải có
trách nhiệm nêu rõ lý do.
Nếu Đăng kí viên đăng kí không chính xác các nội dung kê khai trong đơn
yêu cầu đăng kí mà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo
quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại của công chức.

V. Thủ tục đăng kí và xoá đăng kí giao dịch bảo đảm :
Theo Thông tư số 01/2002/TT-BTP của Bộ Tư pháp ra ngày 09/1/2002
hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng kí và cung cấp
thông tin về giao dịch bảo đảm tại Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo thuộc Bộ
Tư pháp và các Chi nhánh:
a. Thủ tục đăng kí giao dịch bảo đảm:
"1- Người yêu cầu đăng ký phải nộp đơn yêu cầu đăng ký cầm cố tài sản
theo Mẫu số 02 hoặc đơn yêu cầu đăng ký bảo lãnh bằng tài sản theo Mẫu số 03.
Đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ là đơn được kê khai đầy đủ các nội dung phải kê
khai theo mẫu và phù hợp với thoả thuận của các bên trong hợp đồng cầm cố,
bảo lãnh đã ký.
9
2- Người yêu cầu đăng ký nộp đơn yêu cầu đăng ký thông qua một trong
các phương thức sau đây:
2.1 Nộp đơn trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh;
2.2 Gửi đơn qua đường bưu điện, có thể bằng hình thức gửi bảo đảm hoặc
chuyển phát nhanh;
2.3 Gửi đơn qua fax. Việc gửi đơn qua fax chỉ được thực hiện trong
trường hợp người yêu cầu đăng ký là các tổ chức tín dụng theo Luật các tổ chức
tín dụng đã đăng ký vào Danh sách khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký.
Các tổ chức tín dụng gửi cho Cục Đăng ký văn bản đăng ký Danh sách
khách hàng thường xuyên theo Mẫu số 01. Sau khi đã đăng ký vào Danh sách
khách hàng thường xuyên của Cục Đăng ký, thì các tổ chức tín dụng được gửi
đơn yêu cầu đăng ký qua fax đến Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh.
Cục Đăng ký hướng dẫn về thủ tục đăng ký vào Danh sách khách hàng
thường xuyên và tổ chức thực hiện việc đăng ký này.
3- Người yêu cầu đăng ký nộp đủ lệ phí thông qua một trong các phương
thức sau đây:
3.1 Nộp trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh ngay sau khi đơn yêu
cầu đăng ký được Đăng ký viên tiếp nhận;
3.2 Chuyển tiền thông qua dịch vụ của bưu điện và gửi giấy chuyển tiền
kèm theo đơn yêu cầu đăng ký;
3.3 Chuyển tiền vào tài khoản của Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi tiếp
nhận đơn và gửi cho Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh chứng từ xác nhận việc
10
chuyển khoản. Đối với tổ chức tín dụng đã đăng ký vào Danh sách khách hàng
thường xuyên của Cục Đăng ký, thì việc chuyển lệ phí vào tài khoản của Cục
Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã nhận đơn yêu cầu đăng ký, được thực hiện theo
định kỳ hàng tháng, trong thời gian từ ngày 25 đến ngày cuối cùng của tháng.
Trong trường hợp Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh từ chối đăng ký vì lý do không
đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm 4.1.k khoản 4 Mục I của Thông tư này,
thì hoàn trả lệ phí đăng ký cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các
phương thức tương tự như khi nộp lệ phí.
4- Sau khi nhận được đơn yêu cầu đăng ký, thì Đăng ký viên thực hiện các
công việc như sau:
4.1 Kiểm tra việc đăng ký có thuộc thẩm quyền của Cục Đăng ký hoặc Chi
nhánh hay không; nếu không thuộc thẩm quyền, thì Đăng ký viên có trách nhiệm
thông báo cho người yêu cầu đăng ký biết và hướng dẫn họ gửi đơn đến đúng cơ
quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đó;
4.2 Trong trường hợp đơn được nộp trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi
nhánh, thì Đăng ký viên kiểm tra việc kê khai các mục trong đơn. Nếu đơn đã
được kê khai đầy đủ và người yêu cầu đăng ký đã nộp lệ phí, thì Đăng ký viên
ghi vào đơn thời điểm nhận đơn (giờ, phút, ngày, tháng, năm) và trao cho người
yêu cầu đăng ký bản sao đơn yêu cầu đăng ký có ghi thời điểm nhận đơn và
phiếu hẹn cấp Giấy chứng nhận đăng ký;
4.3 Trong trường hợp Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh nhận được đơn yêu
cầu đăng ký qua đường bưu điện, thì Đăng ký viên kiểm tra việc kê khai các mục
trong đơn và kiểm tra việc nộp lệ phí; nếu đơn đã được kê khai đầy đủ các mục
11
theo mẫu và lệ phí được thực hiện theo đúng quy định, thì Đăng ký viên ghi vào
đơn thời điểm nhận đơn qua đường bưu điện (giờ, phút, ngày, tháng, năm).
4.4 Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký được gửi qua fax, thì Đăng ký
viên xác định người yêu cầu đăng ký có thuộc Danh sách khách hàng thường
xuyên của Cục Đăng ký hay không; nếu là khách hàng thường xuyên, thì Đăng
ký viên kiểm tra việc kê khai các mục trong đơn có đầy đủ các mục theo mẫu
không và nếu hợp lệ, thì Đăng ký viên ghi vào đơn thời điểm nhận đơn là thời
điểm đơn được chuyển qua fax.
5-Trong thời hạn ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu đăng ký hợp
lệ, Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi nhận được đơn yêu cầu đăng ký phải cấp
Giấy chứng nhận đăng ký cầm cố tài sản theo Mẫu số 10 hoặc Giấy chứng nhận
đăng ký bảo lãnh bằng tài sản theo Mẫu số 11 cho người yêu cầu đăng ký; trong
trường hợp nhận đơn yêu cầu đăng ký qua đường bưu điện hoặc fax, thì gửi kèm
theo bản sao đơn yêu cầu đăng ký. Cục Đăng ký và Chi nhánh không cấp Giấy
chứng nhận cho người yêu cầu đăng ký trong trường hợp phát hiện đăng ký trùng
lặp đối với một hợp đồng cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản.
Giấy chứng nhận đăng ký được trao trực tiếp tại Cục Đăng ký hoặc Chi
nhánh, nơi đã nhận đơn yêu cầu đăng ký hoặc gửi thông qua dịch vụ gửi thư có
bảo đảm của bưu điện."
b. Thủ tục xoá đăng kí :
"1- Trước ngày thời hạn đăng ký chấm dứt, bên cầm cố hoặc bên nhận
cầm cố, bên bảo lãnh hoặc bên nhận bảo lãnh phải gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký
giao dịch bảo đảm theo Mẫu số 06 đến Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã thực
hiện việc đăng ký trong các trường hợp sau đây:
12
1.1 Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố, bảo lãnh chấm dứt;
1.2 Việc cầm cố, bảo lãnh được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng giao dịch
bảo đảm khác;
1.3 Tài sản cầm cố, bảo lãnh đã được xử lý. Trong trường hợp này, bên
nhận cầm cố, bên nhận bảo lãnh phải gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký đến Cục
Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi đã đăng ký việc cầm cố, bảo lãnh đó.
2- Trong trường hợp bên yêu cầu xoá đăng ký là bên cầm cố, bên bảo
lãnh, thì phải có xác nhận của bên nhận cầm cố, bên nhận bảo lãnh về căn cứ xoá
đăng ký.
3- Việc gửi đơn yêu cầu xoá đăng ký được thực hiện theo quy định tại
khoản 2 mục II của Thông tư này.
Người yêu cầu xoá đăng ký không phải nộp lệ phí xoá đăng ký.
4- Trong thời hạn ba ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu xoá đăng ký
hợp lệ, Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh, nơi nhận đơn đó thực hiện việc xoá đăng
ký và cấp cho người có đơn yêu cầu Giấy chứng nhận xoá đăng ký giao dịch bảo
đảm theo Mẫu số 14; trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là bên cầm cố,
bên bảo lãnh, thì phải gửi bản sao Giấy chứng nhận đó cho bên nhận cầm cố, bên
nhận bảo lãnh.
5- Sau ngày chấm dứt thời hạn đăng ký, mà người yêu cầu đăng ký không
có đơn yêu cầu đăng ký gia hạn, thì Cục Đăng ký hoặc Chi nhánh thực hiện việc
tự động xoá đăng ký và chỉ cấp Giấy chứng nhận xoá đăng ký, nếu có đơn yêu
cầu."
13
VI. Một số vấn đề bất cập hiện nay về ĐKGDBĐ:
Trong thực tế khi thực hiện ĐKGDBĐ còn tồn tại một số khó khăn vướng
mắc như sau:
- Mục III - Thông tư 05: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp với trường hợp thế chấp
bằng tài sản hình thành trong tương lai do chủ sở hữu tài sản có quyết định giao
đất của cấp thẩm quyền mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu
công nghiệp hoặc bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở của những căn hộ
chung cư hình thành từ vốn vay tại khu đô thị do khách hàng chưa có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Mặt
khác, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 quy định “Giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy
định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền đất và tách rời do các bên thoả thuận.
- Luật đất đai 2003 chỉ định trình tự thủ tục thực hiện đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải qua công chứng, chứng thực, còn lại các
trình tự thủ tục khác liên quan giao dịch dân sự thường. Tuy nhiên tại địa
phương khi đăng ký giao dịch bảo đảm tại sở tài nguyên môi trường vẫn phải
qua công chứng
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải
đăng ký, trong khi Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 chỉ quy định tài sản được dùng để
bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng mới phải đăng ký còn
một số tổ chức tín dụng lại không có quy định.
14

Xem chi tiết: đăng kí giao dịch bảo đảm