Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản

5

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này
là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm
Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
này:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc
Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ
lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường
thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm.
7

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.2. Tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động
và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể
8

yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu
quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
9

1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác
định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay
vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban
đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục
đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng
khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi
vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả
nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi
đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn
đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn
cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng
ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn
10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi
thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát
triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần
khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu
chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế
trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu
tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh
tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động
sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng
nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản
phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị
trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp
dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
11

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro
do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ
và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
12

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo
cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính
dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát
mãi để xử lý thu hồi nợ.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu
tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi
suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị
trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất
thấp. Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có
những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm
2008. Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các
khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã
được cố định trước đó.
Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn
cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh
hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến,
ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh
toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc
có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
13

- Về hành lang pháp lý:
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng
bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ
một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền
đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn,
đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ
dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện
pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo
đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn
chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.
Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh.
Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có
tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất
kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả
năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó
dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên
thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm
đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn
không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn
của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện
rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi
dài.
14

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân
hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù
việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị
trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi
giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những
rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
Kết luận chương 1
Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường
bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó
tập trung chủ yếu vào các nội dung:
- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động
đến giá trị bất động sản.
- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.
- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,
nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro
trong cho vay bất động sản.

Xem chi tiết: Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản